「農地を売ったら、税金ってどれくらいかかるの？」そんな疑問を持ってこの記事にたどり着いた方、多いのではないでしょうか。農地の売却には、譲渡所得税や控除制度など、知っておきたいポイントがたくさんあります。特に相続した農地の場合は注意点も多く、知らないまま進めると損をしてしまうことも…。
この記事では、不動産ライターの私が、複雑な税金のしくみをわかりやすく解説します。初めての方でも安心して読める内容になっているので、ぜひ最後までご覧ください。
農地売却の税金シミュレーションとは
農地売却時にかかる税金の種類
農地を売るときにかかる税金には、大きく3つあります。「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」です。名前を聞いただけで難しそうに感じるかもしれませんが、仕組みを知っておけば、そんなに身構えなくても大丈夫ですよ。
まず、いちばん中心になるのが「譲渡所得税」。これは、農地を売って得た利益（＝譲渡所得）に対して課される税金です。利益ってどうやって出すの？とよく聞かれますが、「売った金額」から「農地を買ったときの金額」や「売却時にかかった経費」を引いた金額が「譲渡所得」になります。
この譲渡所得に対して、所得税・住民税・復興特別所得税の3つがかかってくるんですね。それぞれの税率は、農地をどれくらい長く持っていたかによって変わります。5年を超えて所有していた場合は「長期譲渡」、それ以下だと「短期譲渡」とされて、税率が大きく違ってくるのが特徴です。
あと、農地の売却には「消費税」は基本的にかかりません。これはちょっと意外に思われる方も多いかもしれませんが、土地（農地を含む）の売買は非課税なんです。
売却金額が大きくなると、思った以上に税金の負担も増えるので、早めにざっくりでも計算しておくと安心です。
相続農地を売却する場合の税務と特例のポイント
相続した農地を売るときは、通常の売却よりも注意すべきポイントがいくつかあります。私も親の不動産を整理しているときにいろいろ調べたんですが、知らないと損してしまうことが本当に多いんですよね。
まず大事なのが、「取得費」の扱いです。相続した農地には、自分で買ったときのような購入価格がありません。なので、「被相続人（亡くなった方）がいくらでその農地を買ったのか」が基準になります。ただ、昔のことすぎて資料が残っていないことも多くて、そうなると「概算取得費」という方法で計算するケースが出てきます。これは売却額の5%を取得費とみなす方法なんですが、税金がかなり高くなる可能性があるので注意が必要です。
もう一つのポイントは、「相続税の取得費加算の特例」。もし相続時に相続税を払っていた場合、その相続税の一部を取得費に加えることができる制度です。これを使えば、譲渡所得を減らせる＝税金が少なくなる可能性があるので、対象になる方は見逃さないでくださいね。
ちなみに、この特例を受けるにはいくつか条件があって、たとえば「相続が発生した日から3年10か月以内に売却すること」などの期限が設けられています。
相続した農地の売却は、ただでさえ気持ち的にも落ち着かない中でやることが多いので、税務については専門家に相談しながら進めるのも安心だと思います。
農地売却で使える控除制度と800万円控除の条件
農地を売るときに、税金を軽くできる制度がいくつか用意されています。なかでも知っておきたいのが、「特別控除」と呼ばれるもの。適用されると税金の負担がぐっと減るので、使えるかどうか事前にチェックしておくのがおすすめです。
よく話題になるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」ですが、これは家を売ったときの制度なので、農地には基本的に使えません。ただし、農地にも「800万円の特別控除」が使えるケースがあるんです。これは、農地中間管理機構を通じて貸した後に売却する場合などに適用されることがあります。
ただしこの800万円控除には、適用される条件がかなり細かく決められているんですよね。たとえば、「相続から一定期間内に売却しているか」「機構を通じて農地が適正に流通されたか」などが見られます。私も以前、制度の詳細を自治体に問い合わせたことがあるんですが、自治体ごとに多少の違いがあるようなので、やっぱり地元の役所や農業委員会に確認するのが確実です。
控除制度は「知っているかどうか」で大きな差が出るところなので、手続きを始める前に、使える制度をしっかり調べておくのがおすすめですよ。調べるのがちょっと大変…という方は、税理士さんに一度相談してみるとスムーズに進められると思います。
農地売却の税金シミュレーション方法
譲渡所得税の計算シミュレーション手順
農地を売ったときにかかる「譲渡所得税」を計算するには、いくつかのステップがあります。ややこしそうに感じるかもしれませんが、流れを一つずつ見ていけば、意外と整理しやすいんですよ。
まず基本の流れはこの3ステップです。
- 譲渡所得を計算する
これは「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用（経費）」を引いて出します。
たとえば、500万円で売った農地で、取得費が100万円、譲渡費用が50万円だった場合、
→ 譲渡所得 = 500万円 − 100万円 − 50万円 = 350万円 - 所有期間で税率を判定する
5年超えで売却なら「長期譲渡」、5年以下だと「短期譲渡」です。
長期譲渡なら税率は「所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税（0.315%）」、
短期譲渡なら「所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税（0.63%）」がかかります。
この差が結構大きいので、所有期間の確認は大事なんです。 - 控除があれば差し引いて、税額を出す
もし特例の控除が使えるなら、譲渡所得からその額を引いてから課税します。
例えば、800万円の控除が使えた場合、先ほどの例の350万円がまるごと控除内なら、課税所得はゼロになります。
この流れにそって税額を出すわけですが、数字がはっきりしないとき（取得費が不明など）は「概算取得費（売却額の5%）」で計算されることがあるので、手元に資料があるかどうかも重要になってきます。
私も最初はチンプンカンプンでしたが、一つずつ紙に書き出して整理してみると、全体像がつかめてきました。ネット上の自動計算ツールも便利ではあるけれど、細かい条件（特例や控除）まではカバーしきれないこともあるので、ある程度の仕組みは知っておくと安心ですよ。
500万円で農地を売却した場合の税額目安
農地を500万円で売ったとき、いくら税金がかかるのか…具体的な数字って気になりますよね。実際にどれくらいの税額になるのか、シミュレーションでざっくりイメージを持っておくと安心です。
ここでは、取得費や経費もわかっているケースで試算してみます。
たとえば、
・売却価格：500万円
・取得費：150万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：50万円
この場合の譲渡所得は、500万円 − 150万円 − 50万円 = 300万円です。
この300万円に対して、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡」扱いで、税率は約20.315%になります。
→ 300万円 × 20.315% ≒ 609,450円（所得税＋住民税＋復興税）
一方で、所有期間が5年以下の「短期譲渡」だと、税率が約39.63%になります。
→ 300万円 × 39.63% ≒ 1,188,900円
なんと、同じ金額でも倍近く税額が違ってくるんですよね。
それに加えて、もし控除が使えれば、さらに税金が下がる可能性もあります。たとえば、「相続税の取得費加算」や「800万円の特別控除」など、条件に合えば適用されることがあります。
税額はほんのちょっとした条件の違いで、大きく変わってくるんですよ。私も以前、売却の相談を受けたときに「えっ、税金ってそんなに変わるの？」とびっくりされることが多かったです。
不安な方は、事前に税理士さんに相談したり、税務署で無料相談を利用したりして、自分のケースでどれくらいの税金がかかりそうか聞いてみるといいですよ。後から「思ってたのと違う…」ってならないためにも、早めの確認がおすすめです。
金額別で見る税金シミュレーション例
3,000万円で土地を売却した場合の税金はいくらか
土地を3,000万円で売ったら、どれくらい税金がかかるのか…これは大きな金額だからこそ、気になりますよね。税額は条件によってかなり差が出るのですが、目安を知っておくだけでも心構えが変わってきます。
たとえば、以下のようなケースを想定してみます。
- 売却価格：3,000万円
- 取得費（昔の購入額）：1,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料・測量費など）：200万円
この場合、譲渡所得は3,000万円 − 1,000万円 − 200万円 = 1,800万円になります。
ここで「所有期間」がポイントになります。土地を5年以上所有していた場合は「長期譲渡」になり、税率は以下の通りです。
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興特別所得税：0.315％
→ 合計：約20.315％
つまり、
1,800万円 × 20.315％ ≒ 3,656,700円 が、納める税金の目安です。
一方、5年以下の「短期譲渡」になると税率は約39.63％になるため、
→ 1,800万円 × 39.63％ ≒ 7,133,400円 と、一気に倍近く増えるんですよね。
さらに、ここに「控除制度」が使えるかどうかでまた変わってきます。たとえば、相続で得た土地の場合、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があるので、実際の譲渡所得がもっと少なくなるかもしれません。
このように、「売却額が大きい＝税金も比例して大きい」ので、特に3,000万円クラスの売却では、税理士さんに事前に相談しておくのが本当に大切です。我が家も過去に実家の土地売却を考えたとき、軽い気持ちで調べ始めたら意外と複雑で…。早めに動いておいてよかったなと、しみじみ思いました。
畑を売却する場合の具体的な税金シミュレーション例
「畑って売ったらどのくらい税金かかるの？」という相談、よくあります。畑も基本的には農地なので、税金の仕組みは他の土地と似ているんですが、使われ方や地目によっては注意点もあります。
たとえば、以下のケースで見てみましょう。
- 畑の売却価格：800万円
- 取得費（昔の購入価格）：200万円
- 売却にかかった経費（測量・仲介手数料など）：50万円
この場合の譲渡所得は、
→ 800万円 − 200万円 − 50万円 = 550万円
この550万円に対して、所有期間が5年以上あれば「長期譲渡」となり、税率はおおよそ20.315％になります。
→ 550万円 × 20.315％ ≒ 111万7,325円 くらいが目安の税額です。
もし5年以内の短期譲渡だった場合は、税率が約39.63％になるので、
→ 税額は 約218万円 にもなってしまいます。
このように、畑も普通の土地と同じく譲渡所得税がかかるんですが、注意したいのは「地目変更」や「転用許可」の有無。農地としてしか使えない土地（農地法の規制あり）の場合、そもそも売れる相手が限られてくるんです。しかも、農地として売るのか、宅地にして売るのかで、必要な手続きや費用も変わってきます。
前述の通り、農地を農業委員会を通さずに売る場合、勝手に進めると無効になることもあるので、手続きの面でもしっかり確認が必要なんですよね。
税金面だけでなく、畑売却は「農地法」との関係でもハードルがあるので、「うちの畑、売れるのかな…？」と不安な方は、まず市区町村の農業委員会や司法書士さんに相談してみるのが安心です。農地特有のルール、最初はとっつきにくいけど、早めに動くとだいぶラクになりますよ。
シミュレーション前に確認すべきこと
農地売却時に必要な経費とは
農地を売るときって、売却価格から税金が引かれるだけ…と思われがちなんですが、実はその前に「経費」もかかってくるんですよね。この経費を正しく把握しておくと、譲渡所得（売って得た利益）を減らせるので、結果的に税金も抑えられることにつながります。
具体的な経費としてよくあるのは、以下のようなものです。
- 仲介手数料（不動産会社に依頼した場合）
- 測量費（土地の境界を確認・確定するための作業）
- 登記関連費用（名義変更や登記簿の整理）
- 契約書の印紙代
- 建物解体費（農地に小屋などの建物がある場合）
たとえば、私の知人で空き家＋畑をまとめて売却した方がいたんですが、古い倉庫の解体費が予想外にかかってしまって…。そういう費用もちゃんと「譲渡費用」として経費に計上できるので、見落とさずに書き出しておくのがおすすめです。
あと、忘れがちなのが「売却前にかかった準備費用」も対象になること。たとえば、農地を宅地に転用するための申請費や、事前の草刈り・整地なども該当するケースがあります。
このあたりは、最終的に税務署や税理士さんと相談して判断していく形になるのですが、「何にいくら使ったか」を領収書やメモで記録しておくと、あとからすごくラクになりますよ。
正確なシミュレーションのために準備すべき書類
税金のシミュレーションを正確に行うには、やっぱり「数字の裏付け」が必要になります。そのためには、いくつかの書類を手元にそろえておくことが大切です。私も最初、感覚だけで進めようとしたことがあったんですが、結局あとから何度も確認作業が発生してしまって…先に揃えておけばよかったな〜と後悔しました。
主に必要になるのは以下のような書類です。
- 売却予定の農地の登記簿謄本（登記事項証明書）
- 取得時の売買契約書・領収書など（取得費の証明）
- 売却時にかかる経費の領収書（仲介手数料・測量費など）
- 固定資産税評価証明書（税額の参考に使います）
- 相続の場合は、遺産分割協議書や相続税申告書
特に「取得費がわかる書類」は重要です。古い農地だと、「そもそも購入したときの契約書がない」ということも多くて、そうなると概算取得費（売却額の5％）で計算されてしまうんです。これだと、実際の取得費より低く見積もられることが多くて、結果的に税金が高くなっちゃうんですよね…。
相続の場合は、相続税の申告書があると「取得費加算の特例」が使えるかどうか判断しやすくなります。
税金のことって、つい「とりあえず計算ツールでやってみよう」ってなりがちなんですが、正確な数字にするにはこういう裏付け資料がないと、結果がブレやすいです。できる範囲で書類をまとめておくと、後の手続きもスムーズになりますよ。
税金に関する相談は専門家に任せるべきか
農地を売るときの税金って、調べればある程度のことは自分でもわかるんですが、細かいケースになってくると「これ、本当に合ってるのかな？」って不安になりますよね。実際、私も最初はネットの情報だけで何とかしようと思っていたんですが、税率や控除の判断が思ったより複雑で…。途中で「もうプロに頼んだ方が早いかも」と感じました。
こんな場合は、無理せず税理士さんや不動産に詳しい専門家に相談するのがおすすめです。
たとえば、以下のようなケースでは、相談しておくと安心です。
- 相続や贈与が関わっている場合
- 控除が適用できるかどうか迷っている
- 取得費の資料が見つからない
- 複数の土地や建物を同時に売る予定がある
- 数字が大きくて税額が心配
専門家に相談する＝高い費用がかかる、と思われがちですが、初回無料の税務相談を実施している自治体もありますし、相続に強い税理士さんならピンポイントでアドバイスをもらえることも。
もちろん、自分でしっかり調べて対応できる方はそれでOK。ただ、「間違えて損してしまう」ことを避けたい方や、「税務署に確認してもよくわからなかった…」という場合は、専門家のサポートをうまく活用してみてくださいね。
「自分で全部やらなきゃ！」と抱え込まないで、頼れるところは頼るのも、賢い選択かなって思います。
まとめ
農地を売却する際の税金は、想像以上に複雑です。譲渡所得の計算や控除制度、相続時の特例など、知っているかどうかで数十万円単位の差が出ることもあります。とはいえ、すべてを一人で調べるのは大変ですよね。だからこそ、「早めに調べる」「分からないところは専門家に相談する」この2つがとても大切です。農地の売却は、家族の資産や将来にも関わる大事な決断。損をしないためにも、少しずつ準備を始めてみませんか？今の行動が、未来の安心につながります。