ボロ戸建て投資に興味があるけれど、「やめとけ」という声を聞いて不安になっていませんか？確かに安く始められる分、見えないリスクや維持費の負担、そして出口戦略の難しさが潜んでいます。この記事では、不動産事務経験のある私が、実際の失敗例や注意点をわかりやすく解説。損をしないために押さえておきたいポイントをしっかり押さえ、不安を解消しましょう。ぜひ最後まで読んで、賢い判断をする参考にしてくださいね。
ボロ戸建て投資やめとけと言われる本当の理由
ボロ戸建て投資のデメリットは？
ボロ戸建て投資って、初期費用が抑えられる分、なんだかお得に感じますよね。でも実際にやってみると「こんなはずじゃなかった…」となるケースも多いんです。私自身、不動産事務の仕事で管理に関わっていた経験から、「安さだけで選ぶと危ないな」と思うことがたくさんありました。
一番のデメリットは、修繕コストや手間が読みにくいことです。築年数が古い物件ほど、表からは見えない部分——たとえば、床下のシロアリ被害や配管の腐食などが後から出てくることが多く、予定外の出費がかさむこともあるんですよね。最初に安く買えたとしても、修理に何百万もかかることも普通にあります。
また、入居者を見つけにくいエリアや、古さゆえに敬遠される間取りだった場合、空室リスクも高まります。ボロ戸建てって、どうしても「住みにくそう」という印象を持たれやすいので、見た目や機能面で相当手を入れないと選ばれません。
そしてもうひとつ、時間のコストも見逃せません。DIYで対応しようと思っていた部分が難しくて業者に頼んだり、遠方の物件だと現地対応に時間が取られたり…。家族との時間や本業にも影響が出てしまうことがあるんです。
確かにうまく回せば収益になる投資法ですが、見た目の安さだけで飛びつくと、後悔することになりかねません。しっかり準備と知識を持ったうえで、取り組むことが大切なんだと実感しています。
不動産投資で元を取るまで何年かかる？
これはよく聞かれる疑問なんですが、「〇年で元が取れますよ！」と一概には言えないのが正直なところです。不動産投資は、物件の条件や運用の仕方で、回収スピードが大きく変わるんですよね。
たとえば、家賃収入が年間60万円で、物件購入＋リフォーム費用が600万円かかったとしたら、単純計算で10年かかることになります。でも実際には、空室が出たり、想定外の修繕が発生したり、固定資産税などの維持費もあるので、「思ったより回収に時間がかかるなぁ…」と感じる方が多いです。
一方で、リフォームを最低限に抑えて家賃を安定して得られる物件であれば、5〜7年ほどで回収できるケースもあります。ただし、こうした物件は「場所・価格・需要」の条件がうまくそろっていないと難しいんですよね。
我が家でも「もし不動産投資をやるとしたら、どのくらいで黒字になるんだろう？」とシミュレーションしたことがあります。でも計算上は良く見えても、「空室や修繕のリスク」を加味すると、最低でも10年は見ておかないと安心できないなと感じました。
不動産投資って、長期でじっくり構える資産形成の手段なんですよね。早く元を取りたい！という方には、あまり向いていない方法かもしれません。焦らず慎重に検討するのがおすすめです。
ボロ戸建て投資やめとけになる探し方の失敗例
ボロ戸建ての探し方で陥る典型的ミス
「ボロ戸建ては安いから投資しやすい」とよく言われますが、探し方を間違えると、安く買えたはずが結局高くついてしまうことも少なくありません。物件探しは不動産投資の“入り口”です。ここでつまずくと、あとが本当に大変なんですよね。
よくあるミスのひとつが、「価格の安さだけで選んでしまうこと」です。私が不動産事務をしていた頃も、「〇〇万円で買えたからお得」と舞い上がって契約して、あとから後悔…という相談がたびたびありました。築年数が古くても、構造や立地、周辺環境まできちんと見る必要があります。
次によく見かけるのが、現地を見ずにネット情報だけで判断してしまうこと。写真ではキレイに見えても、実際には傾いていたり、湿気がひどかったり…。「こんな場所だったの!?」と現地で驚くケース、本当に多いんです。
さらに、近隣の住環境やゴミ屋敷、空き家だらけの地域などの“周辺リスク”を見落とすことも大きな落とし穴です。不動産って、建物だけじゃなく「まわり」も大事なんですよね。
ボロ戸建ては「見る目」が命。だからこそ、勢いで決めずに、地元の人の声や役所の情報もチェックして慎重に判断してほしいなと思います。
相場から見た失敗物件の見分け方
ボロ戸建てを選ぶときに、意外と見落とされがちなのが「そのエリアの相場」とのズレです。安く見えても、相場より高ければ“割高なボロ物件”になってしまうこともあるんですよね。
たとえば、「この物件、200万円で売り出されてて安い！」と思っても、周辺では同条件の物件が100〜150万円で取引されていたら、それって実は高い買い物なんです。価格が安いだけで安心しちゃうのは、ちょっと危険なんですよね。
相場を調べるには、過去の取引事例や現在の売出し価格を「複数サイト」でチェックすることが大切です。1つの不動産サイトだけでは偏りが出るので、「SUUMO」「アットホーム」「不動産ジャパン」などを見比べるのがおすすめです。
それから、土地の評価額や固定資産税の額などを役所で調べてみるのも意外と参考になります。とくに、土地だけに価値があって建物が価値ゼロ、なんてケースもあるので要注意です。
「安くて掘り出し物かも！」と思ったら、いったん冷静に相場と照らし合わせてみること。焦らず比べて、失敗を避けましょう。
ボロ戸建てブームに安易に乗るリスク
最近よく見かけますよね、「ボロ戸建て投資で月5万円の不労所得！」みたいな話。でも、こういったブームにそのまま乗ってしまうのって、ちょっと待ってほしいんです。ブームになると、良い物件は一気に取り合いになってしまうし、“選ばされている”状態になりやすいからです。
実際、「人気が出てきたエリアだから今のうちに買わなきゃ！」という焦りで、あとから後悔するケースも少なくありません。私の知人でも、SNSで話題になっていた場所に物件を買ったけど、リフォーム費用が予想以上で回収できず、売るに売れない状況になってしまった人がいます。
また、ブームに便乗して売り出される“質の悪い物件”が増えるのもよくあることなんですよね。売主が「今なら売れる！」と判断して、整備不十分なまま市場に出しているケースも多いです。
ブームがきっかけでボロ戸建て投資に興味を持つのは悪いことじゃないと思います。でも、「みんながやってるから」「流行ってるから」と動くのではなく、自分に合った条件か？リスクは負えるのか？といった視点で判断することが大切です。
投資って、“自分の軸”を持っている人ほど失敗しにくいんだな、と感じています。
ボロ戸建て投資やめとけと感じる維持費と負担
ボロ戸建ての維持費はいくらですか？
ボロ戸建てって購入費用が安いので、「維持費もそんなにかからないのでは？」と思われがちなんですが、実は意外といろんなお金がかかるんですよね。私も不動産事務をしていたとき、「買ったあとの維持費で苦労しています…」という相談を何度も聞いたことがあります。
まず基本的にかかるのが固定資産税です。金額はエリアや土地・建物の評価額によって違いますが、築古でも土地の広さがあれば毎年5〜10万円ほどかかることもあります。
それに加えて、定期的な修繕費も見ておかないといけません。たとえば、屋根の補修や外壁の塗り直し、水回りの設備交換など…。これらは突然発生することも多く、年間で数万円〜数十万円を想定しておくと安心です。
さらに、意外と見落としがちなのが空き家の管理コスト。人が住んでいない家は、換気や草刈り、雨漏りの点検などが必要で、業者に依頼すれば月5,000円〜1万円前後かかることもあります。放置してしまうと「特定空き家」に指定されて、税金が跳ね上がる可能性もあるんですよ。
このように、表面上の「安く買える」というイメージとは裏腹に、毎年まとまった維持費がかかる可能性があるのがボロ戸建てなんです。事前に想定していないと、家計を圧迫してしまうかもしれません。購入前には、購入価格だけでなく、長く付き合ううえでのコストもぜひチェックしておいてくださいね。
ボロ戸建てを住まいや賃貸にする際の注意点
「せっかく買ったボロ戸建て、住むか貸すかして活用したい！」と思いますよね。でも、どちらにしても注意しておきたいポイントがいくつかあるんです。
まず、自分で住む場合の注意点としては、やはり快適性と安全性が大きなハードルになります。古い物件だと断熱性が低くて冬はすごく寒かったり、床が抜けそうなくらい弱っていたりすることも…。我が家でも実家の古い一戸建てに一時的に住んだことがありますが、設備が古くて毎日がプチストレスでした。
また、賃貸に出す場合には、最低限の住宅設備の整備や安全基準を満たす必要があります。水道・電気・ガスなどのインフラ整備、建物の傾きや雨漏りの修繕など、見えない部分にも手を入れる必要があるかもしれません。
それに加えて、入居者が見つかるかどうかも重要です。立地が不便だったり、間取りが今どきのニーズに合っていなかったりすると、なかなか借り手がつかないんですよね。「格安で貸しても入居が決まらない…」なんて話もよくあります。
どちらの活用方法でも、リフォーム費用や維持費、地域の需要など、トータルでの採算性を見て判断するのが大切です。安く買えたから得になるとは限らないのがボロ戸建て。しっかり調査して、後悔のない活用を目指していきましょう。
ボロ戸建て投資やめとけと後悔する人の特徴
後悔する投資家に共通する考え方のミス
不動産投資で失敗した…と感じている方のお話を聞いていると、「あ、これは考え方のクセに原因があるな」と思うことがよくあります。物件選びや資金計画も大事ですが、実は“投資への向き合い方”そのものに落とし穴があるんですよね。
よくあるのは、「とりあえず安く買えたから大丈夫」と考えてしまうケースです。特にボロ戸建ては、購入価格が数百万円以下だったりして、なんだかリスクが小さいように見えるんですよね。でも、安く買っただけでは利益は出ないんです。リフォーム費、管理、税金、空室リスク…目に見えないコストがたくさんあります。
もう一つのミスが、「何とかなるでしょ」という希望的観測。たとえば、「DIYで直せば費用は抑えられるはず」と思って始めたものの、途中で技術的に行き詰まって業者に依頼するはめに…という話、私の周りでも何度も聞きました。
そして意外に多いのが、「周りがやってるから安心」という思い込み。SNSやブログで成功例を目にすると、「自分もできるかも」と思ってしまうんですよね。でも、その人が成功した背景やスキル、タイミングは自分と違うかもしれません。
投資って、「自分がどこまでリスクを取れるのか」「何のためにやるのか」を、最初にしっかり考えることが大切です。目先の価格や流行に流されず、冷静な視点を持つことが、後悔しない投資への第一歩だと思っています。
実例から学ぶボロ戸建て投資ブログの落とし穴
ボロ戸建てに興味がある方は、投資ブログをよくチェックされていると思います。実際の数字や写真が載っていて、「こんな風にできるんだ！」とイメージが湧きやすいですよね。でも、そこには思わぬ落とし穴もあるんです。
私も情報収集が好きで、いろんなブログを読みますが、うまくいった話だけが強調されがちなんですよね。「〇〇万円の戸建てが家賃△万円に！」みたいなタイトルを見ると、一見すごくお得に思えるけれど、細かいリフォーム費や時間的コスト、空室期間などが書かれていないケースも多いんです。
また、リスクや失敗談が少ないブログほど、鵜呑みにしないほうがいいと思っています。たとえば「入居者がすぐ決まりました！」と書かれていても、実は家賃をかなり下げていたり、敷金礼金なしだったり、裏ではいろいろ調整していることもあります。
さらに、発信者のスキルレベルや環境がわからないまま真似してしまうことも危険です。不動産に詳しい人、DIYが得意な人、地元にネットワークがある人…その人だからできたことを、自分にも当てはめてしまうと、うまくいかない可能性が高いんですよね。
ブログはあくまで「一例」であって、「成功の保証」ではないという視点を忘れずに。いい部分だけでなく、書かれていない部分も想像しながら、冷静に情報を見ていくことが大切です。
ワンルーム投資はなぜ儲からないのか？
ワンルーム投資って、手軽に始められる不動産投資のひとつとして人気がありますよね。私の知人にも「都心のワンルームを買って家賃収入を得ている」という人がいました。でも実際には、「思ったより儲からなかった…」という声のほうが多かったんです。
最大の理由は、毎月の家賃収入と支出の差がとても小さいこと。たとえば、家賃が月8万円だとしても、そこからローン返済・管理費・修繕積立金・税金などを引くと、手元に残るのは数千円〜1万円ほどしかないことも珍しくありません。
それに、空室や家賃下落のリスクも見逃せません。築年数が経つと入居希望者が減り、家賃も下がる傾向にあるんですよね。でもローン返済や管理費は変わらないので、収支バランスが一気に崩れてしまうことがあります。
さらに、売却時にも価格が落ちやすいという特徴があります。新築で購入したワンルームは特に、数年経つだけで市場価値がガクッと下がることが多いんです。長く持てば持つほど儲かるというより、じわじわ目減りしていく感覚に近いかもしれません。
ワンルーム投資がまったくダメというわけではないですが、利回りだけを見て飛びつくと、思ったような利益が出ない可能性が高いんです。「少ないリスクで始められる＝利益も少ない」という前提を理解して、納得のうえで取り組むことが大切ですね。
ボロ戸建て投資やめとけの最大要因は出口戦略
ボロ戸建て投資の出口戦略が難しい理由
ボロ戸建て投資を始めるとき、どうしても「買うこと」や「リフォームすること」に意識が向きがちですが、実はそのあとがとても大事なんですよね。投資である以上、「出口＝どうやって利益を確定させるか」を考えておかないと、うまくいかないことが多いんです。
ボロ戸建ての出口戦略が難しいと感じる一番の理由は、売却や賃貸の選択肢が限られるから。たとえば築年数が40年を超えるような物件だと、「銀行のローンが通らないから買いたくても買えない」という買い手も多くて、実際の需要が少ないんです。
また、立地が郊外や不便なエリアだと、買ってくれる人はもちろん、借りたいという人もなかなか見つからなかったりします。ボロ戸建てって「安く買える」とは言っても、手放す時にスムーズにいくとは限らないんですよね。
それに、建物が古いと将来的に解体が必要になることもあります。解体費用って平均で100万〜200万円以上かかるので、それを負担してくれる買主がなかなか現れない…というパターンも。
「買ったはいいけど、売るのは難しい」「貸したいけど需要がない」となってしまう前に、どう出口を描いていくのか、投資前からしっかりイメージしておくことがとても大切です。出口の見えない投資は、いくら安くてもリスクが高くなってしまうなと感じています。
売却や賃貸で苦戦する主なパターン
実際にボロ戸建てを持った人が「なかなか売れない」「借り手が見つからない」と苦戦するパターンって、いくつか共通しているんです。これは私が不動産事務として物件管理に関わっていたときにも、何度も目にしてきました。
まずありがちなのが、立地が悪くて生活利便性が低い物件。駅から遠かったり、バスの本数が極端に少なかったりすると、それだけで敬遠されてしまいます。特に若い世代や子育て世帯は、通勤・通学がしやすいかどうかを重視しますから、どんなに家賃が安くても決まりにくいんですよね。
次に多いのが、リフォームが中途半端で住みにくい物件。見た目だけきれいにしたけど、水回りが古いまま、断熱が弱い、雨漏りが直ってない…という状態では、売るのも貸すのも難しくなります。購入希望者も入居希望者も、そこまで“冒険”したくないんですよ。
それから、価格設定が強気すぎるのもよくある失敗です。「せっかくリフォームしたから高く売りたい」「この家賃で貸したい」と思っても、相場より高いとまったく動かないことも。特に築古物件は、感情的な価値より“実用性と価格”で判断されることが多いので、冷静な設定が必要です。
こうしたパターンに陥らないためにも、「自分が住むならどう感じるか？」という生活者目線を持つこと。そして、売る・貸すときの見せ方や価格の調整も柔軟に考えることが、出口戦略を成功させるカギだと思っています。
まとめ
ボロ戸建て投資は、確かに少ない資金から始められる魅力があります。ただし、安さの裏には「修繕の見えないリスク」や「出口戦略の難しさ」といった落とし穴が潜んでいることも忘れてはいけません。ブログやSNSの成功例だけに引っ張られず、自分の目的やリスク許容度に合わせて見極めることが大切です。もし今「やってみようかな」と迷っているなら、一度立ち止まって“その物件が手放すときにどうなるか”まで考えてみてください。投資は「始め方」よりも「終わり方」で成否が決まる場面も多いもの。焦らず、情報をじっくり整理して判断していきましょう。