◆ はじめに｜「空き家は売ればいいでしょ？」が通じない時代
実家を相続した人の多くが、最初にこう思います。
「どうせ使わないし、売ってしまえばいい」
しかし実際は、売りたくても“売れない空き家”が日本中に増え続けているのが現状です。
不動産ポータルに載せても問い合わせゼロ、
値下げしても買い手がつかない…
その理由は「立地が悪い」といった一言では語れない、構造的な問題にあります。
◆ 売れない理由①｜道路に接していない「接道義務違反」
建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建ててはならないという「接道義務」が定められています。
よくあるパターン
- 「旗竿地」で、通路が2m未満
- 私道の奥で通行権が不明確
- 公道に接していないため再建築不可
▶ このような土地は住宅ローンが組めず、購入者が著しく限定されます。
実際には「売れない土地」扱いになってしまうことも。
◆ 売れない理由②｜都市計画法による“建築制限”
都市計画区域外・市街化調整区域など、
土地の種類によっては、建物の建築や再建築に制限があるエリアがあります。
特に注意が必要な例
- 市街化調整区域 → 原則、住宅は建てられない
- 農地・山林 → 転用許可が下りないと売却不可
- 土砂災害警戒区域など → 建築基準が厳しく制限される
▶ 「土地がある＝すぐ売れる」わけではないのが現実。
行政の制限を受けて“市場に流通できない土地”も多いのです。
◆ 売れない理由③｜境界が不明・確定していない
空き家の多くが、隣地との境界が曖昧なままになっています。
境界未確定のトラブル例
- 隣家の塀や庭木が越境している
- 境界杭がなく、測量記録もなし
- 売却時に「隣地との立ち会い」が必要になる
▶ 境界問題を抱えたままだと、買主が住宅ローンを組めず取引不成立に。
結果、仲介業者にも敬遠され、“売れない土地リスト”入りしてしまうことも。
◆ 売れない理由④｜希望価格と市場価格の“ギャップ”
「この土地は駅も近いし、〇〇万円では売れるはず」
そう思っていても、実際の査定額とは大きな差があることも。
よくある誤認の例
- 過去の購入価格を基準に価格設定してしまう
- 「実家だから」と感情が先行してしまう
- リフォームしてないのに相場の新築価格で売ろうとする
▶ 不動産市場では、「売りたい価格」より「買いたい価格」が優先されます。
相場と乖離した物件は、掲載されても“見向きもされない”のが現実です。
◆ 売却できる物件に変えるための現実的アクション
売れない理由が構造にある以上、「ただ待つ」では解決しません。
以下のようなアプローチが効果的です。
✅ 境界問題 → 測量＆隣地立会いを行い「確定測量図」を取得
※費用は約20～50万円だが、売却成功率が大幅に上がる
✅ 接道問題 → 「再建築不可物件」として投資家や現金購入者向けに戦略変更
※賃貸用リノベーションや駐車場転用も視野に
✅ 法令制限 → 市街化調整区域などは「用途変更・農地転用」など行政との相談が必須
※宅地化できれば価値が大きく変わることも
✅ 相場との乖離 → 一括査定サイトで複数の査定額を把握し、現実的な価格設定を
※「売るタイミング」も重要な判断要素に
◆ まとめ｜「売る前に知る」ことが最大の武器になる
空き家は、所有しているだけで税金や維持費がかかります。
そのため「早く売りたい」と思う気持ちは自然なことです。
しかし、法律・地形・行政の制限・近隣関係といった“目に見えない壁”によって、
売却を阻まれているケースは非常に多いのです。
「売れば終わる」ではなく、「売るために準備する」ことが最初のステップ。
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