「この家、安いし立地もいい！」と飛びつきたくなる物件、実は“43条但し書き道路”に関係しているかもしれません。見た目にはわかりにくいですが、この道路に関する知識がないと、あとから「建て替えできない」「ローンが通らない」といった深刻なトラブルに発展することも。
この記事では、不動産ライターの私が、43条但し書き道路の基本から売買・ローンの落とし穴、協定書や改正内容まで、わかりやすく解説します。知識ゼロでも大丈夫です！
43条但し書き道路トラブルとは何かを解説
今は「43条但し書き道路」と言わない？
はい、実は現在では「43条但し書き道路」という言葉は、正式な法律用語としては使われていないんです。とはいえ、今でも不動産の現場やネット上では「43条但し書き道路」という言葉のほうが通じやすいので、使われ続けているのが現状なんですよね。
というのも、「43条但し書き道路」というのは、建築基準法第43条の中にある“ただし書き”部分の通称で、建築基準法上の「道路」とは扱われない私道などを、特別に建築可能とする例外規定のことを指しています。
ただ、平成30年の法改正以降はこの“ただし書き道路”という曖昧な表現が整理され、現在では「建築基準法第43条第2項第2号道路」というように、より具体的な表現に変わっています。
とはいえ、「43条ただし書き道路」で調べている方はまだまだ多いですし、行政でも一部ではこの言葉を使って説明されているケースもあるので、完全に消えたわけではないんですよ。
昔の名残で呼ばれ続けているけれど、実務上は新しい言い回しが使われている──そんな言葉のひとつなんです。
道路法43条違反とはどんな行為？
道路法の第43条は、ざっくり言うと「道路上にみだりに物を置いたり、構造を変更したりしてはいけません」という決まりのことなんです。
なので、この法律に違反するとたとえば以下のようなケースが該当します。
- 勝手に道路上に車を長時間停めっぱなしにする
- 無許可で道路に看板や商品を置く
- 道路の構造を変える（段差をつけたり舗装をいじったり）
こうした行為は、通行人や車の安全を脅かすおそれがあるので、道路管理者（たとえば市町村）から是正の指導や罰則を受けることがあります。
ちなみに、ここでいう「道路」は、建築基準法とはまた別の定義になるので少しややこしいんですが、一般的な公道などを想像するとイメージしやすいと思います。
建築基準法43条とは内容がまったく違うので、混同しないよう注意したいところです。私も最初、43条と聞いて「道路のどの法律？」と混乱しましたから…。同じ数字でも違う法律なんですよね、ややこしい！
43条但し書き道路のデメリットは？
43条但し書き道路（現在でいう「43条2項2号道路」）には、表面上は問題なさそうに見えて、実は見落としがちなデメリットがいくつかあります。
まず一番大きいのは、「建て替えや増改築が制限されやすい」ということ。この道路は“建築基準法上の道路”とは扱われないので、建築許可を得るためには「接道義務の緩和」を行政から認めてもらう必要があるんですね。
このとき、包括同意基準とか、個別の許可申請とか、細かい条件がたくさん出てきてしまいます。何も知らずに中古物件を買ってしまって、「あとでリフォームもできないって言われた…」なんてことも本当にあるんです。
さらに、デメリットとして見逃せないのが「住宅ローンの審査が通りにくい」ケースがあること。
金融機関によっては、「43条但し書き道路に面している物件は担保評価が低くなる」として、ローンの審査が厳しくなってしまうことがあるんです。私も実際に不動産事務のときに、審査でつまずいたお客様の対応をしたことがありました。
最後にもうひとつ、将来的に「売りにくい」という点も無視できません。やはり専門的な知識がないと避けられがちなので、買い手が限られてしまう可能性があるんですよね。
便利な立地に見えても、43条但し書き道路の物件は慎重に調べてから手を出すのが正解だと思います。特に建て替え予定や長期保有を考えているなら、なおさら注意が必要です。
43条但し書き道路トラブルと不動産売買の注意点
43条但し書き道路の売買トラブルと協定書の重要性
43条但し書き道路に接している土地や建物を売買する場合、協定書があるかどうかでトラブルになる可能性が大きく変わるんです。私も不動産事務で働いていた頃、このタイプの相談は何度も経験しました。
まず、43条但し書き道路というのは「建築基準法上の道路ではないけれど、特別な許可を得れば建築ができる道」のこと。その許可を得るためには、土地所有者や道路管理者との協定書の取り交わしが必須になることが多いんですよね。
ところが、中古物件などでは「昔は口約束で済んでいた」「親族間だから書面がない」なんてケースもよくあります。この状態で売買に入ると、買主側が金融機関からローンを断られたり、建て替え時に行政から許可が下りなかったりと、大きな支障が出ることがあります。
とくに気をつけたいのが、道路が共有名義だったり、他人名義になっている場合。その場合は、第三者の協力（署名や同意）が必要になることがあり、スムーズに進まないリスクがあるんです。
協定書がきちんと整っていれば、将来的な建て替えや増築、再売却のときも安心ですし、トラブルの抑止にもつながります。不動産業者さん任せにせず、売買前に協定書の有無や内容を必ず確認するようにしてくださいね。
43条但し書き道路の中古物件は要注意
43条但し書き道路に接道している中古物件を購入するときは、特に慎重になったほうがいいです。新築と違って、過去の取り決めや手続きが不明なケースも多く、「思わぬ落とし穴」があることも珍しくないんですよね。
たとえば、「建て替えできると思って買ったら、再建築不可だった」「必要な許可を取るのに数ヶ月かかった」「近隣と協定が結べず工事できなかった」など…。私の知人も、中古戸建てを買ったあとに行政の審査でストップがかかり、計画が大きく遅れた経験があります。
中古物件の多くは、過去に協定書を交わしていたとしても、今の所有者や関係者が把握していないことが多いんです。しかも、その道路を誰が管理しているのか不明なことも。こうなると、建築許可の取得に時間もお金もかかってしまいます。
さらに言うと、金融機関が担保評価を下げることもあるので、住宅ローンの審査が通りにくくなるリスクもあります。「中古で安いから」と飛びつくと、あとで費用や手間が余計にかかる…ということもあるんですよ。
中古物件は魅力的な価格や立地に惹かれがちですが、43条但し書き道路に接している場合は“安さの裏にある理由”をしっかり見極めることが大切です。不安なときは、行政や専門家に事前相談するのが安心ですね。
43条但し書き道路の新築購入と住宅ローンの注意点
住宅ローン審査と土地評価への影響
43条但し書き道路に接している土地や建物って、見た目は普通でも住宅ローンの審査や土地評価で不利になることがあるんですよ。私が不動産事務で働いていたときも、「この土地じゃローンが難しいかも」と金融機関に言われたお客様を何度か見てきました。
というのも、43条但し書き道路（現在の43条2項2号道路）は、「建築基準法上の道路」としては正式に認められていない道なんですね。そのため、接道義務（建物が一定の道路に2m以上接している必要がある）を満たしていないと判断されやすくなります。
この接道条件がクリアできないと、「再建築ができない＝将来の資産価値が下がる」とみなされるため、金融機関は土地や建物を担保として見たときに評価を低くする傾向があります。評価が低いと、希望額のローンが通らなかったり、金利の優遇が受けられなかったりすることも。
たとえば、都市銀行では厳しく見られがちですが、地元の信用金庫やJAバンクのように、柔軟な審査をしてくれる金融機関もあります。ただ、どこでも通るというわけではないので、早い段階で金融機関に相談しておくのが安心です。
ちなみに、売主さん側が「ローン通りますよ」と言っていたとしても、それは「以前通った実績がある」というだけで、今の状況では審査基準が変わっている可能性もあります。買う側としては、やっぱり自分でローン審査を確認しておくのが鉄則ですね。
土地評価も「単に坪単価が安い」だけで判断せず、「なぜ安いのか？」を丁寧に調べることが、あとで後悔しないコツだと思います。私自身、“安さの裏にはワケがある”って実感しています…。
43条但し書き道路に関連する制度と手続き
43条但し書き道路の包括同意基準とは
「包括同意基準」というのは、43条但し書き道路に建築する際に、個別に許可申請しなくても一定の条件を満たしていれば“まとめて許可しますよ”という行政側のルールのことなんです。ちょっと聞き慣れない言葉ですが、不動産の売買や建て替えをスムーズに進めたいときには、この基準に当てはまるかどうかがとても重要になります。
私が不動産事務の頃も、「包括同意の対象なら早く進みますね」と安心されるお客様が多かった印象です。
たとえば、以下のようなケースが包括同意の対象になることがあります。
- 道路が幅員4m以上ある
- 両側に建物が並んでいて“すでに住宅地として使われている”と見なされる
- 将来、公共の道路として整備される予定がある
これらの条件がそろっていると、行政側が「このエリアは個別審査しなくてもOK」と判断し、比較的スムーズに建築許可が下りやすくなるんです。
ただし、どの自治体がどこまでを包括同意の範囲にしているかは異なるので、「隣の市では大丈夫だったのに、こっちはダメだった」ということも起こり得ます。必ず、物件がある自治体の建築指導課などに確認するようにしてくださいね。
包括同意基準に入っていないと、個別審査になって時間も労力もかかってしまうので、購入前に調べておくと安心です。
43条但し書き道路の改正内容と背景
実は、43条但し書き道路に関する法律はここ数年で見直しが入っていて、建築基準法が2018年（平成30年）に改正されたのが大きなポイントです。このとき、ただし書き道路に関する取り扱いも整理され、「2項2号道路」という表現が導入されることになりました。
なぜ改正されたかというと、「再建築できない土地」の問題が全国的に深刻になってきたからです。特に地方では、私道や袋小路に建つ家がたくさんあって、“使えるのに建て替えできない土地”が増えてしまっていたんですね。
そうした土地は、空き家のまま放置されたり、売れなくなったりして、地域の活性化を妨げる原因にもなっていました。私も実家の近所で、「道が細すぎて再建築できないから放置されてる」というおうちを見かけたことがあります。
この背景を受けて、国としては「一定の基準を設けて再建築しやすくしよう」という流れになったんです。結果として、包括同意基準の導入や、許可のガイドラインの明確化が進みました。
ただし、「何でもOKになった」という話ではなくて、あくまで条件をクリアしたものだけが対象になる点には注意が必要です。改正によって道が広がったように見えても、細かい審査はやっぱり残るんですよね。
改正されたことでチャンスも広がりましたが、知識がないと逆に見落としが増える面もあるので、購入前や建て替え前にはしっかり確認することが大切です。
協定書作成や申請にかかる費用
43条但し書き道路に関連して、建築や売買の許可をスムーズに進めるためには、「協定書」という書類がとても大切になります。そしてこの協定書の作成や許可申請には、意外と費用がかかることがあるんです。
まず、協定書は「この道を使わせてください」という形で、道路の所有者や近隣の関係者と合意を取るための書類です。このとき、次のような費用が発生する可能性があります。
- 書類作成を行政書士や土地家屋調査士に依頼する報酬（3万円〜10万円ほどが相場）
- 道路の測量や図面の作成費用（場所によっては数十万円規模になることも）
- 自治体への申請手数料（無料〜数千円程度）
また、相手方が個人の場合、印鑑証明を取ってもらったり、同意を得るために謝礼が必要になることもあります。これが地味に見落とされがちで、「こんなに手間がかかるなんて…」と途中で困ってしまう人も少なくありません。
私の経験でも、協定書が整っていないばかりに建築許可が下りず、計画が何ヶ月も遅れてしまったお客様がいらっしゃいました。そうならないように、費用の見積もりは早い段階で取っておくのがベストです。
専門家に頼めば確実ではありますが、そのぶん費用がかさむので、予算に余裕を持って進めることが大事ですね。少しでも不安があれば、自治体の窓口に相談してみるのもおすすめです。費用だけでなく、進め方のアドバイスももらえることがありますよ。
43条但し書き道路トラブルの回避と解決策
43条但し書き道路のトラブル回避と専門家の活用法
43条但し書き道路に関わる物件を購入したり、建て替えたりする場合には、ちょっとした見落としが後々のトラブルにつながることが多いんです。私も不動産事務として働いていた頃、「買った後に再建築できないことが分かった…」という相談を何度も受けました。
まず、トラブルを避けるために大切なのが、「この道路は建築基準法上の“道路”として認められているか」「協定書はそろっているか」といった基本的な確認を、購入前にきちんと行うこと。このとき、“公道に接しているから大丈夫”と早合点するのは禁物で、私道だったり、道路の幅が足りなかったりと、実は条件を満たしていないケースが意外と多いんです。
特に注意したいのが、自治体によって取り扱いの基準が違うという点。「A市ではOKだったけど、B市では許可が下りない」ということが本当にあります。なので、同じような物件でも、対応がガラッと変わる可能性があるんですよね。
そこで活用したいのが、不動産に強い専門家のサポートです。たとえば…
- 行政書士：許可申請や協定書の作成をサポート
- 土地家屋調査士：接道状況や境界の確認・測量
- 建築士：建て替えや設計が可能かどうかの判断
- 司法書士：権利関係や名義変更の手続き
このように、必要に応じて適切な専門家に早めに相談しておくことで、後からの想定外を防ぐことができるんです。私が以前お手伝いした方も、事前に行政書士さんと連携して協定書を整えたことで、建築許可がすんなり下りて、工事スケジュールがずれずに済みました。
専門家に頼むのはちょっと気が引ける…という声もよく聞きます。でも、43条但し書き道路のような特殊な条件が関わる場合は、素人判断だけで進めるのはリスクが高すぎるんですよね。
費用がかかる場合もありますが、それ以上の安心を得られると思えば、十分価値があると私は感じています。不安を抱えながら進めるよりも、プロの知見を借りて納得しながら判断していけると安心ですよ。
まとめ
43条但し書き道路は、一見すると普通の道に見えても、建て替えや売買、ローン審査などで思わぬ壁にぶつかることがあります。特に「協定書がない」「再建築不可」などの問題は、購入後に発覚して後悔するケースも少なくありません。だからこそ、知識を持って事前に調べることが何よりのトラブル回避になります。不安なときは一人で抱えず、専門家や自治体に相談するだけでも未来が変わりますよ。